Mietrecht: Mieter kann keinen Vorschuss für zwecklose Reparaturen verlangen

Der Anspruch eines Mieters auf einen Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache setzt voraus, dass die vom Mieter beabsichtigten Reparaturen nicht zwecklos sind. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall entschieden, in dem eine Mieterin von der Vermieterin einen hohen Vorschuss verlangt hatte, um die an den Innen- und Außenwänden des von ihr gemieteten Hauses vorhandenen Risse beseitigen zu können. Der BGH hielt diese Reparaturen für zwecklos, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Deswegen hob er das vorangegangene Urteil, mit dem das Landgericht (LG) die Vermieterin zur Zahlung verurteilt hatte, auf.

Die klagende Mieterin hatte von der Vermieterin als Vorschuss 47.500 Euro für die Beseitigung der Schäden am Haus haben wollen. Die Vermieterin wandte ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien. Zudem sei ihr eine Beseitigung der Mängel im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000 Euro liege, nicht zumutbar.

Der BGH entschied zugunsten der beklagten Vermieterin. Die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch seien schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt, weil die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos seien.

Aber auch die weiteren Ausführungen des LG seien fehlerhaft. Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels ende dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die «Opfergrenze» überschreite. Wann dies der Fall sei, müsse von Fall zu Fall ermittelt werden. Dabei müssten alle Umstände gewertet werden. Es dürfe kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits.

Das LG hatte in diesem Zusammenhang unterstellt, dass einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000 Euro Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 Euro gegenüber stehen und damit jedenfalls rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten vorliegt. Es hat jedoch angenommen, dass die Beklagte sich aufgrund der Umstände des Falles auf das Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Diese Annahme sei aber nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen des LG nicht gerechtfertigt, rügt der BGH.

Er hat die Sache an das LG zurückverwiesen. Dieses müsse jetzt die erforderlichen Feststellungen treffen, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet seien, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstelle und ob es der Vermieterin unter Berücksichtigung dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden könne, die Mängel zu beseitigen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.04.2010, VIII ZR 131/09